En cette période de tension extrême, vous avez peut-être envisagé de céder votre bien. Une question lancinante vous revient sans cesse, quelle est la valeur de mon hôtel ? Et juste après est-ce le bon moment pour vendre ? Nous vous proposons, à travers des méthodes de calcul simples, de vous aider à répondre à ces deux questions. N’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations @Tage-hospitality.
Il existe plusieurs méthodes pour valoriser votre hôtel, celle des composants et celle des multiples de l’excédent brut d’exploitation.
- Méthode par composants
Cette méthode bien que plus complexe permet de calculer séparément la valeur du fonds de commerce et celle des murs.
Valeur du Fonds de Commerce (FdC)
Pour un fonds de commerce, il est établi que la valeur se calcule à partir d’un multiple de chiffre d’affaires qui se situe généralement entre 3 et 5 fois. Ce multiple va dépendre de plusieurs paramètres tels, l’emplacement et l’état du bien, la segmentation de clientèle, les rénovations. Prenons un multiple médian de 4 que vous multipliez avec votre chiffre d’affaires hors taxe vous obtiendrez le montant de votre fonds de commerce :
Valeur du FdC = Chiffres d’affaires HT x 4
Valeur des Murs
La méthode de valorisation des Murs d’hôtel repose sur une moyenne calculée à partir d’un taux de capitalisation et d’un prix au mètre carré.
La première méthode de valorisation des murs se calcule à partir d’un taux de capitalisation. Dans un premier temps, il convient de définir un loyer potentiel pour un bail commercial. En général celui-ci s’établit, en fonction des régions et des villes, entre 12% et 20% du chiffres d’affaires hors taxe. Prenons un pourcentage médian à 16%.
Loyer = Chiffres d’affaires HT x 16%
Le prix des murs sera valorisé à partir du loyer et d’un taux de capitalisation, vous pourrez trouver cette dernière donnée sur le web, en général il est établi que ce taux varie entre 4% et 10 %. Prenons un pourcentage médian à 7% :
Valeur des Murs (A) = Loyer
7%
La seconde méthode de valorisation des murs se calcule à partir des mètres carrés pondérés de votre hôtel. Vous pouvez rechercher sur le web, le prix du M2 dans votre ville, votre quartier, votre région. Ce chiffre est à pondérer des surfaces en sous-sol et sous les toits (loi Carrez).
Valeurs des Murs (B) = Nombre de mètres carrés pondérés x prix au M2
En faisant la moyenne entre la méthode A et B vous obtenez une valorisation moyenne de :
Valeur des Murs (C) = Valeur (A) + Valeur (B)
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Valeur (1) Total Murs et FdC = Valeur du Fonds + Valeur des Murs (C)
- Méthode par multiple d’EBE (excédent brut d’exploitation)
Cette méthode simple repose sur la multiplication de l’EBE par un nombre qui s’établit par ville, par région, par catégorie (hôtel économique versus hôtel de Luxe), par emplacement (centre-ville versus périphérie). En général il est démontré que sur Paris ce nombre se monte entre 20 et 35 pour la province entre 8 et 20 fois. Il est cependant admis que certains emplacements dérogent à la norme.
L’EBE est quant à lui un indicateur clé ayant un impact direct sur la valorisation de l’entreprise. Il ne tient pas compte de la politique financière ni de la politique d’amortissement ni des évènements exceptionnels.
Prenons un multiple de 10 correspondant à un hôtel 3* situé dans la périphérie d’une ville moyenne :
Valeur (2) Total Murs et Fonds = EBE x 10
En faisant la moyenne de la Valeur 1 et de la Valeur 2, vous obtiendrez une valorisation précise de votre hôtel.
La seconde question légitime est le timing, est-ce la bonne période pour vendre ? En général, les différents calculs sont effectués à partir des bilans et comptes d’exploitation de l’année précédente. Comme nous avons pu le constater, plusieurs paramètres tels le chiffre d’affaires HT et l’EBE sont des éléments clés dans la valorisation d’un hôtel. Compte tenu de la tendance 2020 et de l’impact de la COVID sur les exploitations, il va devenir extrêmement complexe de maintenir des valorisations basées uniquement sur les données 2019.
C’est pourquoi, chez Tage, nous proposons une méthode douce qui prend en considération la valorisation du passé, du présent et du futur. Cette approche permet de lisser les effets
discriminants de 2020.
Ainsi l’année 2019 sera valorisée trois fois, l’année 2020 deux fois et l’année 2021 une fois
Valeur Murs et Fonds = Valorisation 2019 x 3 + Valorisation 2020 x 2 + Valorisation 2021 x 1
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- Conclusion
Clairement la période n’est pas optimale pour vendre votre établissement néanmoins chez Tage nous pensons que l’hôtellerie va connaître, dans les prochains mois, des changements structurels profonds. Le développement rapide des concepts life style, les nouveaux modes de consommation, la réduction sérieuse de certains segments de clientèle vont bouleverser une industrie qui jusqu’à présent était bénie des Dieux. Les grands de demain seront petits, souples et agiles. Les hôteliers qui n’auront pas la surface financière suffisante pour investir dans leur produit et le digital devront ouvrir leur capital, s’associer avec des partenaires ou bien vendre. Durant toutes ces étapes, Tage vous accompagnera dans cette transition essentielleet vous aidera à valoriser au mieux le potentiel de votre hôtel.